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マイホーム価値革命(牧野知弘著) [書評]

牧野氏はここ数年で数冊の著書を出版していますが、大手不動産会社出身だけあって業界の内情にも詳しく、どの本もとてもためになります。

賃貸生活を送っていても結婚して子供ができるとマイホームを購入する世帯が多くなります。要因として日本においてファミリー向けの賃貸物件が極端に少ない点が上げられます。

大家さんなどの都合で回転率が高く、部屋数も多く取れるワンルームが好まれて次々と建設されています。

都市部のワンルームマンションに投資を勧める方もいますが、本当に大丈夫でしょうか?

立地にもよりますが、今後、ワンルームの需要は激減すると思います。

これから賃貸住宅を建てようと考えているのならファミリー層を狙った広さの物件を建築すべきだと思います。

ファミリー層向けの物件は回転率は低いものの、長期で借りてくれることが多く空室のリスク回避につながると思います。

また将来、住宅ローンの変動金利が上昇すると多くの世帯が住宅を手離さざるをえなくなるため、その家族の受け皿としてファミリー向けの賃貸物件の需要は高まる一方です。

2022年の生産緑地法改正で東京23区でも多くの農地が開発されると予測されています。

将来的にはファミリー層向けの賃貸物件が増えて行くのではないでしょうか。生産緑地法改正後に今まで通りワンルームにこだわって建設を続けていたら空室に悩むことになるでしょう。

戦後、家を持って一人前と言う風潮が広まりましたが、以前は借家生活は普通なことでした。

家族(特に奥さん)の理解がある世帯が増えれば、今後はファミリー向けの賃貸住宅に長く住むという生活スタイルができてくるかもしれません。


マイホーム価値革命―2022年、「不動産」の常識が変わる (NHK出版新書 519)

マイホーム価値革命―2022年、「不動産」の常識が変わる (NHK出版新書 519)

  • 作者: 牧野 知弘
  • 出版社/メーカー: NHK出版
  • 発売日: 2017/06/08
  • メディア: 新書



マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる NHK出版新書

マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる NHK出版新書

  • 出版社/メーカー: NHK出版
  • 発売日: 2017/06/12
  • メディア: Kindle版



一戸建て、マンションそれぞれの管理 [日常]

今月は最高気温35℃弱の日が続いて、8月が思いやられると感じましたが、ここ数日は気温も落ち着いて来ていて一安心です。あと、1ヶ月半の我慢です。暑さ寒さも彼岸まで。

夜風に吹かれながらRadikoのタイムフリーでラジオを聴きつつブログを書いています。

さて、先日、叔父が家に来た時に庭を見て「荒れ放題だ」と言われたので今日は曇りで気温もそんなに高くないので庭の手入れをしました。

業社さんに頼めば済む話ですが、頼むと結構な金額がすると思うので自分で毎年、行っています。

家の敷地を囲むツツジの木に巻付くような草が絡まっていて、それを取るのに一苦労でした。結局、庭の敷地の草刈はできずに後日に持ち越しです。

これがマンション暮らしだとこういった庭の手入れは必要ありません。最近、高齢者が一戸建てを売却して駅に近いマンションに引っ越す例が増えているのも、庭の管理の面倒臭さが一因にありそうです。

もっともマンション暮らしの場合、管理費、修繕積立金などがしっかり積み立てられているか注意が必要です。将来、いざとなった時に資金不足で修繕できないのでは困りますよね。

それを考慮すると賃貸でマンション暮らしが一番、気楽なのかもしれません。高齢になった際に借りられる物件が今後、増えるかどうか、借りる際に保証人が立てられるかなどの問題が解決するのであれば私も将来は賃貸マンション暮らしを選びたいです。

話は飛びますが、地方出身者で現在、東京に暮らしている方は、親御さんが亡くなった後に実家をどうするのか考えておいたほうが良いです。

夏になると庭は荒れ放題になる一方、そう頻繁に東京から戻れないだろうからです。そのままにしておくと固定資産税もかかります。

私のように両親が亡くなった後に、そのまま実家に住んでしまえば家の処分などの心配は軽くなると思いますが、今度は電気、水道などの設備更新やリフォームが必要になるなど別の問題もでてきます。

今後も空き家が増えると予測されている中、近所では新築住宅の建築音が聞こえてきます。将来、変動金利が急上昇した際に日本はどうなってしまうのだろうかと怖くなりました。

フラット35利用者かつ団信加入者は安心だと思いますが。

氏名間違いについて [日常]

関東では中元の配送が落ち着いた時期でしょうか。

今年もありがたいことに中元を頂きましたが、氏名が「宮木(みやき)」ではなく「宮本(みやもと)」となって届けられてきました。その依頼主が私の名字を間違えることはまずないので百貨店側の入力ミスだと思われます。

珍しい名字の人や斉藤さん渡辺さんなどのように数種類の書き方がある人は、こうした間違いはよくあることだと思います。

自民党のエリート女性議員が秘書を罵倒した音声が公開されて話題になっていますが、あの日の発言の原因は秘書が送付した郵送物の住所と氏名を間違えたからとも報道されています。

一方、送付する側としても何重にチェックしても間違いは起こる可能性があります。以前、親戚の法事の案内の送付を頼まれたのですが、住所、氏名に間違いはないか確認する作業に苦労しました。

氏名の間違いは、年賀状も含め送る側としては数ある中の1つですが、受け取る側は結構、ショックを受けます。

今はCloudの名刺管理ソフトなどが登場して企業間では氏名の間違いは余りないのかもしれませんが、用紙に記入したものを手打ちでデータ入力するケースが続く限り間違いはなくならないと感じます。

もっとも間違い得やすい名字や名前の人は自己紹介や名刺交換の際に話題にできる一面もありますが。

話が飛びますが、最近の幼稚園や小学校の先生が、珍しい読み方をする子供さんの名前をどうやって覚えているのか、何かテクニックがあるのか興味があります。

あと、皆さん、学生時代の仲間の名前を覚えていますか?

今、学校などで同期だった人たちや先輩、後輩の名前を思い出そうにも顔は浮かぶものの名前が出て来ない人がたくさんいます。

私はGoogleで検索をしようとした瞬間に何を検索しようとしたか、ど忘れすることがよくあります。

これも歳を取った証拠なのでしょうか。


森信親金融庁長官3期目決定 [日常]

本日7月4日の閣議後の会見で麻生太郎大臣により金融庁の幹部人事が発表されました。

数日前から噂されていた通り、金融庁長官は森信親氏が再任され3期目に突入します。人事は5日付です。

3期務めるのは五味氏、畑中氏に続き3人目となります。

森長官の就任後、フィデューシャリー・デューティーが金融業界に根付きつつあります。金融機関でリテール業務に携わっている方は困惑したかもしれませんが、消費者にとっては大きな方向転換となりました。

また「つみたてNISA」を形にするなど個人の資産運用にも大きな影響を与えています。

日本の年金制度が頼りない以上、老後の準備はある程度は自力で頑張って欲しいという国の方針は伝わりますが、金融庁単独で頑張っても限界があると思います。

できれば厚生労働省で森氏のような人材が出世をして、年金改革に取り組んでいただければ、国民の将来不安も多少は改善されるのではないかと期待しています。

将来不安が解消されない限り、個人消費に火が付きません。老後に数千万円が必要だとメディアが煽るようになり、一層、消費が落ち込んできているように思います。

現在の日本経済の処方箋は経済学ではなく心理学かもしれません。個人金融資産、しかも現金が年々増加する統計を見て、そう感じることがあります。


「老後不安不況」を吹き飛ばせ!   「失われた25年」の正体と具体的処方箋 (PHPビジネス新書)

「老後不安不況」を吹き飛ばせ! 「失われた25年」の正体と具体的処方箋 (PHPビジネス新書)

  • 作者: 大前 研一
  • 出版社/メーカー: PHP研究所
  • 発売日: 2017/03/18
  • メディア: 新書



配当金の2重課税はなんとかならないものか [FP]

先月下旬に株主総会のピークを迎え、個別の現物株を保有している投資家の元には、株主総会の決議内容と共に配当金の通知が届いている頃だと思います。

配当金の受け取り方法は色々と種類がありますが、NISAを利用している方は「株式数比例配分方式」という方式を選択して証券口座で受け取らないとNISAの非課税対象なりませんので確認が必要です。

封筒で届いた書類の中に「配当金振込先ご確認」という紙があり、それの右上で現在の振込方式が確認できます。

源泉徴収ありの特定口座を開いている場合、配当金はキャピタルゲインと同様に復興特別所得税を含めて所得税・住民税合わせて20.315%が引かれて口座に入金されます。

配当金とは企業の利益が原資です。企業の利益には法人税が課税されています。法人税が課税された利益に今度は個人の配当課税が行われているのは2重課税ではないでしょうか。

私は、税法の専門家ではないため2重課税でも別に問題ないと言われればそれまでですが、キャピタルゲインに課税するのは納得できますが、配当金にまで20.315%の税金がかかるのはいかがなものかと感じました。

平成25年12月31日までは復興税を含めてキャピタルゲイン、配当金ともに税率は10.147%でした。(東日本大震災前は復興税はありません。)

キャピタルゲイン課税の20.315%に対して高いと感じる投資家も多いと思います。10%で済んだ時代を経験しているからでしょう。

しかし、キャピタルゲイン課税は海外では20.315%以上の国が多くあります。また例えば1年未満の保有の株式売却に高めの税率をかける国もあります。

一方、配当金に関しては、「貯蓄から投資へ」のスローガンの下、株式の長期保有を日本でも根付かせるためにもキャピタルゲイン課税は現状維持としても、日本では配当課税は廃止にしたのが良いのではないかと届いた封筒の「配当金計算書」を見て、ふと思いました。